استئجار منزل في باكو: العقد ومبلغ التأمين والتسجيل

وجدتَ شقة في باكو، ويريد منك شخص لا تعرفه أن توقّع وتدفع اليوم، وفق قواعد لم تألفها بعد. الجواب المختصر: قبل أن تدفع أي مبلغ، تحقّق من أن من يؤجّرك هو المالك المسجَّل أو يحمل توكيلًا منه^1،2، واطلب عقدًا مكتوبًا يحدد الإيجار ومبلغ التأمين وطريقة ردّه. ويضع القانون المدني حدًّا أعلى للضمان الذي يقدّمه المستأجر هو ضعفا الإيجار الشهري، ولا قوة في إيجار المسكن لأي اتفاق يُلزم المستأجر بدفع «خلوّ»². ثم اتفق على من يقدّم طلب تسجيلك في مكان الإقامة، فهذا الواجب يقع على المالك بوصفه «الجهة المستقبِلة»، ويجوز لك أيضًا أن تتقدم به بنفسك³.

تحقّق أولًا ممن يؤجّرك

الوثيقة الأساسية هنا هي المستخرج من السجل الحكومي للعقارات (çıxarış). فبحسب قانون السجل، يُوثَّق نشوء الملكية وانتقالها رسميًا بمستخرج إلكتروني يتضمن الرقم التسجيلي للعقار ويُنشر على بوابة «الحكومة الإلكترونية»¹، وتعرض الجهة المشغّلة للسجل خدمة إلكترونية للتحقق من المستخرج⁴. قارن الاسم الوارد فيه بوثيقة هوية المؤجّر، والعنوان والمساحة بالشقة التي تعاينها.

ويحدد القانون نفسه من تُعطى لهم شهادة السجل عن العقار والحقوق المسجّلة عليه وأعبائه: صاحب الحق، ومن يوكّله، وورثته¹. وليس المستأجر المحتمل بينهم، فاطلب من المالك أن يستخرجها ويعرضها عليك.

إذا كان من يؤجّرك غير المالك (كقريب له أو وسيط أو مدير للعقار يتصرف عنه)، فاطلب التوكيل. يعرّف القانون المدني التوكيل بأنه تفويض يُمنح للتمثيل أمام الغير، ويشترط توثيقه لدى كاتب العدل إذا صدر لإبرام تصرفات يشترط القانون توثيقها². تحقّق من أنه يذكر هذه الشقة بعينها وصلاحية تأجيرها، وأنه ما زال ساريًا، وأن اسم الموكِّل يطابق الاسم الوارد في المستخرج.

وإذا باع المالك الشقة لاحقًا، فإن المشتري يحلّ محل المؤجّر في حقوقه والتزاماته الناشئة عن علاقة الإيجار، بحسب القانون المدني².

العقد المكتوب وما ينبغي أن يتضمنه

وبحسب ما لخّصته المحكمة الدستورية في قرار صادر في 11 يونيو 2025، يجوز للأطراف في الأصل أن يختاروا شكل العقد، شفهيًا أو كتابيًا أو موثّقًا لدى كاتب العدل، بينما يفرض القانون شكلًا معيّنًا لبعض التصرفات⁵. ومع ذلك يبقى العقد المكتوب دليلك على مبلغ التأمين وعلى ما اتُّفق عليه. وينبغي أن يتضمن:

الإنهاء. يجب أن يكون الإخطار بإنهاء عقد الإيجار كتابيًا وأن يبيّن أسباب الإنهاء². وفي إيجار المسكن، لا قوة لأي اتفاق يجيز للمؤجّر إنهاء العقد دون انتظار مهلة الإنهاء لأسباب غير تلك التي ينص عليها القانون².

العقود التي تزيد مدتها على 11 شهرًا. ينص قانون السجل على التسجيل الحكومي لإيجار العقار الذي تزيد مدته على 11 شهرًا، ويجيز لأيٍّ من الطرفين تقديم الطلب¹. أما انطباق ذلك على إيجار سكني فمسألة قانونية يحسمها كاتب عدل أو محامٍ مرخّص في أذربيجان.

مبلغ التأمين ومبلغ الحجز و«الخلوّ»

تتناول المادة 688 من القانون المدني هذه المسألة صراحةً:

• الحد الأعلى: لا يجوز أن يتجاوز الضمان الذي يقدّمه المستأجر ضعفي الإيجار الشهري².
• التأمين النقدي: على المؤجّر أن يودعه في مصرف منفصلًا عن أمواله الخاصة، بالفائدة المعتادة على الودائع، وتعود الفائدة إلى المستأجر وتُضاف إلى الضمان².
• مبلغ الحجز: ما يُدفع للمؤجّر تمهيدًا لإبرام العقد يُحتسب من الإيجار، ويحق لدافعه استرداده كاملًا إذا لم يُبرَم العقد دون خطأ منه (وللمبلغ المدفوع إلى وسيط عقاري قاعدة مختلفة)².
• الخلوّ: في إيجار المسكن، لا قوة لأي اتفاق يُلزم المستأجر بدفع «خلوّ» (dəbbə pulu)، ولا لأي اتفاق يخالف القواعد السابقة على حساب المستأجر².

أما ممارسات السوق، كقيمة التأمين المعتادة في باكو، فلم نجد لها مصدرًا رسميًا ولا بيانات موثوقة، ولذلك لا نذكر أرقامًا. ادفع بتحويل مصرفي أو مقابل إيصال موقّع، ولا تقبل خصمًا من التأمين إلا مقابل ضرر موثّق أو فواتير غير مسدّدة.

الدخول إلى الشقة ومغادرتها

لا يحمّل القانون المدني المستأجر مسؤولية تغيّر العين أو تدهورها الناتج عن استعمالها وفق العقد²، ويُلزمه بردّها عند انتهاء علاقة الإيجار². ولهذا تكتسب حالة الشقة الموثّقة يوم دخولك أهميتها.

• عند الدخول: صوّر كل غرفة؛ وصوّر عدّادات الكهرباء والغاز والماء ودوّن قراءاتها في قائمة يوقّعها الطرفان؛ واطلب آخر الفواتير المدفوعة، واتفقا على أن ما استُحق قبل التسليم يتحمّله المؤجّر؛ ودوّن عدد المفاتيح.
• عند المغادرة: أرسل إخطارًا كتابيًا يبيّن سبب الإنهاء²؛ وافحصا الشقة معًا وقارنا حالتها بالقائمة؛ وسجّل القراءات النهائية للعدّادات؛ ووقّعا محضر تسليم يحدد موعد ردّ التأمين.

التسجيل والضريبة: ما يقع على كل طرف

التسجيل في مكان الإقامة

تذكر دائرة الهجرة الحكومية (Dövlət Miqrasiya Xidməti) أن الأجنبي الذي تتجاوز إقامته المؤقتة 15 يومًا (30 يومًا لمواطني كازاخستان) يجب أن يُسجَّل في مكان إقامته⁶. وبموجب المادة 21 من قانون الهجرة، يقدّم مالك المسكن، بوصفه الجهة المستقبِلة، طلب التسجيل خلال 15 يومًا من وصول الأجنبي إلى البلاد³ (وتحدد الدائرة 30 يومًا لمواطني كازاخستان⁶)، ويجوز للأجنبي أن يتقدم بالطلب بنفسه وفق الإجراء نفسه³. اكتب في العقد من سيقدّم الطلب. أما الخطوات، والاستثناءات الخاصة ببعض الجنسيات، وعواقب التأخر في التسجيل، فيشرحها دليلنا: التسجيل في مكان الإقامة للأجانب في أذربيجان: من يسجّل ومتى وكيف.

الضريبة على الإيجار، وحالة الشركة المستأجرة

من يدفع الضريبة على دخل الإيجار يشرحه دليلنا من جهة المالك: تأجير شقتك في باكو وأنت في الخارج: العقد والضريبة والمتابعة.

أما إذا كانت شركة، كجهة عملك مثلًا، هي المستأجرة، فالوضع مختلف. يورد شرح دائرة الضرائب الحكومية (إصدار 2026) مثالًا يستقطع فيه رائدُ أعمال فردي يستأجر عقارًا («obyekt») من فرد الضريبةَ من المنبع⁷، لكنه لا يبيّن ما ينطبق حين تستأجر شركة مسكنًا⁷. لذا ينبغي أن يؤكد محاسب الشركة أو مستشارها الضريبي هل عليها استقطاع ضريبة من الإيجار.

علامات تستدعي التوقف

• الضغط عليك لتدفع نقدًا دون إيصال، أو قبل أن ترى المستخرج أو التوكيل.
• غياب العقد المكتوب، أو اسم في المستخرج لا يطابق اسم من يؤجّرك دون توكيل.
• تأمين يزيد على ضعفي الإيجار الشهري، أو «خلوّ» مقابل مسكن².
• بند يجيز للمؤجّر إخراجك فورًا لأي سبب².

متى قد لا يناسبك هذا

• الإقامة في فندق أو منشأة فندقية: إدارة المكان هي الجهة المستقبِلة³، ولا يتناول هذا الدليل الإيجار اليومي.
• تريد الشراء: راجع هل يحق للأجانب شراء عقار في أذربيجان؟ الشقة شيء والأرض شيء آخر.
• أنت المالك لا المستأجر: جانب المؤجّر يشرحه دليل تأجير شقتك في باكو وأنت في الخارج: العقد والضريبة والمتابعة، أما ما يجوز لمدير العقار أن يفعله نيابة عن المالك فيشرحه دليلنا عمّا تشمله خدمة إدارة العقار في أذربيجان وما لا تشمله.
• نشأ خلاف فعلي على التأمين أو الإخلاء: استشر محاميًا مرخّصًا في أذربيجان.

أسئلة شائعة