تأجير شقتك في باكو وأنت في الخارج: العقد والضريبة والمتابعة

إذا كنت تملك شقة في باكو وتعيش في بلد آخر، فالتحدي الحقيقي في تأجيرها هو إدارة كل شيء عن بُعد، من العثور على مستأجر مناسب والتحقق منه إلى التصريح الضريبي ومتابعة الإيجار. الجواب المختصر: التأجير طويل الأجل من الخارج ممكن إذا توفرت ثلاثة أمور: عقد إيجار مكتوب، وفهم واضح لضريبة الإيجار (10% منذ 1 يناير 2026 لمسكن يؤجّره فرد لفرد¹)، وطريقة عملية لمراقبة حالة العقار ومتابعة سداد الإيجار عن بُعد. يتناول هذا الدليل كل أمر منها، ويشير إلى ما يجب أن يؤكده مستشار ضريبي أو كاتب عدل أو محامٍ.

ابدأ بعقد مكتوب

كما لخّصت المحكمة الدستورية في قرار صادر عام 2025، يجوز للطرفين في الأصل إبرام العقد بالشكل الذي يختارانه، شفهيًا أو كتابةً بسيطة أو موثّقًا لدى كاتب العدل، بينما يفرض القانون شكلًا معيّنًا لبعض التصرفات³. ومع ذلك يبقى العقد المكتوب الأساس المعقول للمالك المقيم في الخارج. وينبغي أن يحدد العقد: قيمة الإيجار وموعد دفعه والحساب الذي يُدفع إليه؛ والمدة والتجديد والإنهاء؛ ومن يتحمل كل فاتورة خدمات؛ وحالة الشقة ومحتوياتها عند التسليم مع قائمة وصور؛ وجدول التفقد.

وتحتاج العقود الأطول إلى تحقق إضافي. فالقرار نفسه، الصادر في 11 يونيو 2025، ينص على أن التصرفات التي تنشئ حقوقًا عينية على العقار يجب توثيقها وتسجيلها³، وينص قانون السجل الحكومي للعقارات على تسجيل الإيجار الذي تزيد مدته على 11 شهرًا². أما انطباق أيٍّ من القاعدتين على عقد إيجارك السكني فمسألة قانونية؛ لذا اسأل كاتب عدل أو محاميًا مرخّصًا في أذربيجان قبل توقيع عقد تزيد مدته على 11 شهرًا.

الضريبة على دخل الإيجار

النسبة لمسكن مؤجّر لفرد

بحسب شرح دائرة الضرائب الحكومية للتعديلات الضريبية (إصدار 2026)، فإن المادة 124.1 من قانون الضرائب تفرض منذ 1 يناير 2026 ضريبة بنسبة 10% على الدخل من تأجير المساكن المملوكة لأفراد إلى أفراد، باستثناء أماكن الإقامة في الفنادق والمنشآت الفندقية. ويصف الشرح ذلك بأنه تخفيض من 14% للمساكن التي لا تُستخدم لأغراض النشاط التجاري¹. ومن الأمثلة التي يوردها: شقة مؤجّرة بـ500 مانات شهريًا لفرد غير مسجّل ضريبيًا تترتب عليها ضريبة سنوية قدرها 600 مانات (500 × 12 × 10%)¹.

من يدفع ومن يصرّح؟

يتوقف ذلك على هوية المستأجر.

• فرد غير مسجّل ضريبيًا: بحسب الشرح نفسه، يدفع المالك المؤجِّر (أو وكيل ضريبي يعيّنه) الضريبة، ويسجّل لدى الجهة الضريبية ويقدّم الإقرار وفق المادتين 33 و149 من قانون الضرائب¹. ولا يذكر الشرح موعد تقديم الإقرار ولا طريقة التسجيل من الخارج؛ فتأكد من الأمرين لدى دائرة الضرائب الحكومية أو مستشار ضريبي مرخّص.
• شركة أو رائد أعمال فردي: يتناول المثال الوارد في الشرح تأجير عقار من نوع آخر («obyekt») لرائد أعمال فردي بمعزل عن تأجير شقة لفرد، ولا يبيّن ما ينطبق حين تستأجر جهة تجارية شقة سكنية¹. اسأل مستشارًا ضريبيًا قبل الاتفاق مع مستأجر تجاري.

إذا كنت تقيم في الخارج

لم تبيّن أيٌّ من الصفحات الرسمية التي قرأناها هل تنطبق قاعدة 2026 للمساكن، أو قاعدة أخرى، على المالك المقيم خارج أذربيجان، ولم نجد مصدرًا رسميًا يؤكد أيًّا منهما؛ فلا تفترض هذه ولا تلك. وينبغي أن يؤكد لك مستشار ضريبي مرخّص النسبة في حالتك، وطريقة التسجيل والتصريح من الخارج، وهل تغيّر اتفاقية ضريبية مع بلد إقامتك شيئًا.

المستأجر الأجنبي والتسجيل في مكان الإقامة

إذا كان المستأجر أجنبيًا، فبحسب صفحة التسجيل في مكان الإقامة لدى دائرة الهجرة الحكومية (آخر تحديث 29 ديسمبر 2025) يجب على الأجنبي الذي يقيم مؤقتًا أكثر من 15 يومًا أن يسجّل في مكان إقامته، ويقدّم الطلب خلال 15 يومًا من وصوله إلى أذربيجان؛ أما مواطنو كازاخستان فتحدد لهم الصفحة 30 يومًا للحدّ والمهلة كليهما. ويمكن تقديم الطلب عبر الإنترنت أو بالبريد الإلكتروني أو حضوريًا، وعدم التسجيل في الموعد أساس للمسؤولية الإدارية⁴. وتنص المادة 21 من قانون الهجرة على أن الجهة المستقبِلة، ومنها مالك المسكن الذي يقيم فيه الأجنبي، هي التي تقدّم طلب التسجيل⁵، ويجوز للأجنبي أيضًا أن يتقدم بالطلب بنفسه وفق الإجراء نفسه⁵. لذا اتفق مع المستأجر في العقد على من يتولى تقديم الطلب، وتأكد من الإجراء الحالي لدى الدائرة. التفاصيل في دليلنا: التسجيل في مكان الإقامة في أذربيجان.

المتابعة وأنت بعيد

أما الجزء الأصعب فيأتي بعد التوقيع: إيجار متأخر، أو فواتير غير مسدّدة، أو تسرّب ماء لم يُبلَّغ عنه. ويساعدك على ذلك ترتيب بسيط:

1. الإيجار إليك مباشرة: ينبغي أن ينص العقد على الدفع إلى حساب مصرفي باسمك، لا إلى وسيط.
2. تسليم موثّق: صور وقائمة محتويات وقراءات العدّادات عند بداية الإيجار ونهايته.
3. جدول تفقّد متفق عليه مذكور في العقد، مع إشعار مسبق للمستأجر.
4. مطابقة شهرية: قارن ما وصل إلى حسابك بما هو مستحق، وتابع فواتير الخدمات.
5. ملف ضريبي منظّم: احتفظ بالعقد وإثباتات الدفع، واتفق مع مستشارك على من يصرّح بماذا ومتى.

كيف تعمل «الڤيرا غلوبال» في هذا الإطار

هذا وصف لنموذج عمل «الڤيرا غلوبال» نفسها، وليس شرطًا قانونيًا ولا ممارسة سائدة في السوق. يدفع المستأجر الإيجار مباشرة إلى حساب المالك نفسه، ولا تستلم «الڤيرا غلوبال» الإيجار ولا تحتفظ بأي أموال للعملاء. ونحن نراقب حالة الشقة، ونتحقق من وصول الدفعات كما ينص العقد، ونطابقها ونرفع التقارير إليك. ويُنسَّق التصريح الضريبي مع مستشار ضريبي مرخّص، وتدفع أنت أي ضريبة إلى الدولة مباشرة. وأتعابنا منفصلة عن تكاليف الأطراف الأخرى، مثل رسوم كاتب العدل أو الإصلاحات أو أتعاب المستشار الضريبي.

متى قد لا يناسبك هذا

• التأجير قصير الأجل أو اليومي (بالليلة أو بالأسبوع) خارج نطاق خدمات «الڤيرا غلوبال» الحالية، ولا يغطيه هذا الدليل.
• الشقة غير مسجّلة باسمك بعد، أو ملكيتها محل نزاع. رتّب ذلك أولًا؛ راجع هل يحق للأجانب شراء عقار في أذربيجان؟
• سيكون المستأجر شركة أو رائد أعمال فرديًا¹، أو أنت مقيم في الخارج، ولم تحصل بعد على استشارة ضريبية.
• لست مستعدًا للتصريح الضريبي والمتابعة المنتظمة. قد يكون إبقاء الشقة لاستخدامك الشخصي أنسب لك.

أسئلة شائعة

هذا الدليل معلومات عامة. أما في ما يخص عقدك ووضعك الضريبي أنت، فاعتمد على مستشار ضريبي أو كاتب عدل أو محامٍ مرخّص.